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Entenda como funciona a venda de imóvel em espólio

Entenda como funciona esse tipo de comercialização e como concretizar a venda

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

O comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia (Foto: Shutterstock)
O comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia dessa negociação (Foto: Shutterstock)

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

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