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Como garantir comissão devida na intermediação

Quando ela é devida e quando não é. O que fazer para garantir o recebimento ou quando alguém deixa de pagá-la.

Especialista: Legislação

A comissão de corretagem é um item de grande importância para todo corretor e é regulada pela legislação brasileira dos artigos 722 a 729 do Código Civil. Mas afinal, quando a comissão é realmente devida e quando ela pode ser afastada?

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De acordo com a lei, comissão de corretagem é devida só na última etapa (Shutterstock)

Para respondermos essa pergunta é necessário entender o que é a corretagem. O contrato de corretagem se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes com o objetivo de concluir um negócio de venda e compra.

Para facilitar a identificação do momento a partir do qual é devido a corretagem, é necessário separar o serviço de corretagem em 3 etapas: 1: aproximação das partes; 2: fechamento do negócio (assinatura da proposta); 3: execução do contrato de venda e compra (assinatura da escritura ou do instrumento de promessa/compromisso de venda e compra).

O entendimento doutrinário (principais doutrinas) e jurisprudencial (tribunais) é que a comissão de corretagem é devida só na última etapa, a explicação para isso é que a corretagem é uma obrigação de resultado, logo só será devido o pagamento da comissão quando houver resultado útil e oriundo da intermediação do corretor.

O entendimento minoritário é que a comissão de corretagem é devida na segunda etapa. Contudo muitos tribunais têm defendido a análise casuística, ou seja, cada caso deve ser analisado individualmente, pois pode acontecer, a depender do trabalho realizado, que a comissão de corretagem seja devida até mesmo na etapa 1.

E o que fazer para garantir o recebimento da comissão ou quando alguém deixar de pagá-la? Uma vez devida a corretagem o corretor tem direito de recebê-la, mesmo que tenha que cobrar judicialmente, bastando para tanto que consiga provar que efetivamente prestou o serviço.

A dica é procurar documentar toda a intermediação, seja por contrato de corretagem, contrato de opção (se possível com exclusividade), gravações de reuniões (áudio ou vídeo), fotos, enfim, todo documento que seja hábil para comprovar que houve o serviço prestado. A prova testemunhal também é válida, apesar de não ter a mesma força que uma prova documental.

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